Ebakvaliteetne kinnisvara korrashoiuteenus peletab paisuva vakantsiga äripinnalt üürnikud. Kuni turul on pakkujaid, kes soovivad iga hinna eest uusi objekte saada, ja omanikke, kes on nõus sellise hinnaga teenuseid ostma, võib kogu valdkond saada olulise tagasilöögi,
Remicon OÜ juhatuse liige Alex Roost, vastates küsimustele, toob välja kinnisvara korrashoiu valdkonna valukohad ning potentsiaali.
1. Mis ootab kinnisvara korrashoiu valdkonda ees 2024. aasta II poolel? Olulisimad väljakutsed? Millist rolli mängib siin büroopindade paisuv vakants ja hoonete tühjenemine?
Kinnisvara korrashoiu valdkond on jätkuvalt oluliste muutuste lainel. Muutuste eesrindel on digitaliseerimine ja digitaalllahenduste kasutuselevõtt nii omanike kui ka teenusepakkujate poolt, et oma vara tõhusamalt korras hoida. See toob kaasa ka senini suhteliselt madala digipädevusega valdkonnas olulisi muudatusi, mis on seotud spetsialistide, nagu tehnikud, koristajad ja kinnisvarahaldurid, täiendkoolituste vajaduse kasvuga. Digitaliseerimine suurendab ka vajadust korrektsete varaandmete järele, vastasel juhul ei pruugi digitaliseerimisest saadav tulemus olla ootuspärane.
Teine muutus, mida on hetkel turul märgata, on seotud varaomanike poolt kinnisvara korrashoiu valdkonna teenuste väärtuse ümberhindamisega. Omanikud on mõistnud, kui oluline on tagada nende objektidel kvaliteetne teenus, mida pakuvad haritud spetsialistid ja eksperdid, et see vastaks nii omanike kui ka üürnike ootustele. Praeguses olukorras, kus ärikinnisvara vakants on suurenemas ning iga üürnik on oluline, võib ebakvaliteetne kinnisvara korrashoiuteenus põhjustada üürniku lahkumise, mis omakorda suurendab omaniku kulusid, kuna vakantseid pindu on vaja teenindada. Võrreldes õigesti hinnastatud korrashoiuteenuse ostmise kuluga, võib üürniku lahkumisel minimaalne kulu omanikule olla 3-6 kuu üüritasu, mis on seotud uue üürniku otsimise ja ruumide kohendamise või remontimise kuludega.
Minu arvates on kinnisvara korrashoiu valdkonnas jätkuvalt olulisteks väljakutseteks õiglaselt hinnastatud teenuste pakkumine ja tellimine nii teenusepakkujate kui ka omanike poolt. Seni, kuni turul on pakkujaid, kes soovivad iga hinna eest uusi objekte saada, ja omanikke, kes on nõus sellise hinnaga teenuseid ostma, võib kogu valdkond saada olulise tagasilöögi. Omanikud saavad aru, et nad ei saa teenuseosutajatelt ootuspärase kvaliteediga teenust, mistõttu võivad nad hakata värbama spetsialiste otse töölepinguga, vähendades sellega vastavate spetsialistide kättesaadavust teenuseosutajatele. Sellega kaasneb ka vastavate spetsialistide laialdase turukogemuse vähenemine, kuna palgatud spetsialist keskendub vaid konkreetsetele hoonetele, mis on vastava omaniku portfellis.
2. Uue valitsuse maksu-uuendused. Mida see toob kaasa kinnisvara korrashoiu valdkonnale?
Need maksude uuendused mõjutavad kõiki valdkondi, sealhulgas ka kinnisvara korrashoiu sektorit. Teenuste hinnad klientidele tõusevad maksutõusude tõttu. Kinnisvara korrashoiu sektor on endiselt väga inimressursi keskne valdkond, kus elu kallinemine kasvatab spetsialistide palgamuutuste ootusi, olenemata nende tasemest. Lisaks mõjutab automaksu kehtestamine märkimisväärselt teenuste hinda, sest kõik spetsialistid, kes tegelevad kinnisvara korrashoiuga, ei saa oma tööd teha ilma sõiduvahendita.
3. Kinnisvara korrashoid ning ESG ja AI. Seis ja perspektiiv teenuseosutajale, kliendile?
ESG (Environmental, Social, and Governance) on juba täna kinnisvaraomanike seas igapäevane termin, mis sunnib neid süsteemselt lähenema oma vara jätkusuutlikkuse tagamisele ja vara pikaajalise kasutatavuse säilitamisele. See omakorda soodustab kvaliteetsete ja ennetava iseloomuga kinnisvarahooldusteenuste vajadust, suurendades omanike valmisolekut maksta õiglast hinda kvaliteetse teenuse eest.
ESG aruandlusega seotud raporteerimisnõuded suurendavad andmete kogumise ja struktureerimise vajadust. Seetõttu kasvab nõudlus IoT ja kaasaegsete nutilahenduste kasutamise järele kinnisvaras. Kuna ESG raporteerimise ja üldiselt kaasaegsete hoonete tõhusa juhtimisega kaasnevate andmete mahud on suured, saab AI (tehisintellekti) kasutuselevõtuga märkimisväärselt vähendada andmete kogumise, töötlemise ja aruandluse koostamisega seotud kallite inimeressursside kasutamist.
Praegu on õige aeg kaaluda spetsialistidelt ja/või ekspertidelt varaandmete ning korrashoiuks vajalike dokumentide korrastamise hankimist. Samuti tuleks üle vaadata seni sõlmitud korrashoiulepingud ning vajadusel korraldada uued hanked teenuste tellimiseks.
Kuna kinnisvarasektor on väga inimressursikeskne, on AI kasutuselevõtt selles valdkonnas kõrgema prioriteediga, ja kinnisvarasektorist võiks saada AI juurutamise liider.
4. Kuidas valmistub kinnisvara korrashoiu valdkond äärmuslikeks ilmaoludeks, aga ka sõjaolukorraks?
Kindlasti peaksid kinnisvaraomanikud sõlmima vajalikud lepingud, näiteks lumetõrje ja avariidele reageerimise kohta. Tihti ei pöörata sellele piisavalt tähelepanu, ning kui eriolukord tekib—ja see võib tekkida ootamatult ja paljudel korraga—ei ole võimalik operatiivselt lumetõrjet ega avariiolukordade lahendamist tellida, kuna eelisjärjekorras teenindatakse lepingulisi kliente.
Teine oluline aspekt on korralikult hooldatud süsteemid ja taristud, mis tagavad äärmuslike ilmastikuolude korral nende tõrgeteta töö ja toimepidevuse. Vajadusel tuleks paigaldada varusüsteeme, nagu generaatorid, UPS-id, akupangad ja joogiveemahutid. Parema varustuskindluse tagamiseks võiks kaaluda ka näiteks elektrivõrguga reservtoite liitumist.
Sõjaolukordadeks valmistumiseks tuleks lisaks eelmainitud meetmetele rajada ka varjendid objektidel, et tagada inimestele ohutu koht kriisi üleelamiseks.